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“十九大” 为房地产业定调,当前楼市的四大矛盾分析

房天下综合   2017-10-24 17:39

2017年10月18日,习近平代表第十九届中央委员会向大会作报告,在“提高保障和改善民生水平,加强和创新社会治理”这一章节中,提出“加强社会保障体系建设“,并对房地产市场定下”房子是用来住的、不是用来炒” 的基调

针对楼市现状的分析,我们首先提出当前楼市的四大矛盾,其次从我们从宏观市场交易数据、中观企业层面、微观交易个案三个大维度,分析得出结论,本轮调控房地产调控成效显现,房地产市场总体保持稳定,但消费者及开发商交易需求仍旧存在,调控虽然取得成效,但并未根本上降温市场

结合“十九大”提出的中国社会主要矛盾发生转变,同策研究院研究认为,当前房地产市场也存在四大主要矛盾,能否妥善解决这四大矛盾是影响未来房地产调控政策走向的主要因素.

矛盾一:住宅库存与去化周期,矛盾二:商办存量与去化周期,矛盾三:工业、住宅用地供应,矛盾四:现行政策与改善性需求

2016年10月以来,四个一线城市场成交量受到政策调控影响,缩量明显。2017年1-9月,四个一线城市总计成交1836.52万平米,同比下滑46.35%,均价受结构性成交的影响表面上仍然上扬,但实际上个案价格受到调控压制;受到去化量缩减影响,存销比自2016年11月后出现抬升,2017年3月达到阶段性高点至10.9个月,目前随着成交量持续减少,存销比已 过12个月,但库存依然处于低位

主要二线城市2017年上半年成交同样缩量明显,11个二线城市1-8月总计成交商品住宅9311.06万平米,同比下滑23.55%,下滑速度低于一线城市。同样,二线城市均价受结构性成交的影响表面上出现上扬,跟一线城市情况一样,实际上个案价格也受到调控压制。从趋势上看,存量面积呈现趋势性下滑,11个二线城市合计存销比为6个月左右,库存依旧处于低位

在一二线严控的背景下,2017年东部三大经济圈内三四线城市市场出现回暖,成交量持续上扬,2017年1-9月11个样本三四线城市成交商品住宅总计2634.92万平米,同比上扬7.24%;存量在上半年出现明显下降,并于2017年6月触底为5个月,之后随着存量小幅上涨、销售继续降低,存销比上升。受到核心城市热度外溢影响,环北京、环上海区域市场热度提升明显

从一二线城市推出地块的供应情况来看,工业用地供应存在过剩的情况,二线城市相对较为严重。一线城市工业、住宅土地供应比例维持在0.5以上,平均值为1.15;二线城市工业、住宅土地供应比例维持在1以上,平均值为1.27

一线城市二手房市场一手房市场活跃,明显是一个置换改善市场,调控政策后,改善需求被压抑;部分二线城市楼市置换型特征越来越明显,楼市调控政策出台后,同理需求受到影响

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